¿Cuándo se puede ejecutar un desahucio? | Vexo Abogados

¿En qué casos se puede ejecutar un desahucio de un inmueble arrendado?

El desahucio es la acción que permite al arrendador la resolución en los alquileres de inmuebles por incumplimiento del arrendatario (inquilino). La resolución supone la restitución recíproca de las prestaciones, es decir el arrendador recupera la posesión de la finca alquilada mediante el desahucio del demandado (arrendatario).Las causas que permiten ejercitar el desahucio son:

  1. El vencimiento del plazo establecido para la duración del arrendamiento.
  2. La falta de pago del precio acordado entre las partes (renta).
  3. Incumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas en el contrato.
  4. El uso del inmueble arrendado para usos o servicios distintos a los pactados.

El desahucio por falta de pago de las rentas se encuentra regulado en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. En el desahucio por falta de pago existe una acumulación de dos acciones, la resolución contractual del arriendo, y la consecuente recuperación del inmueble arrendado por el arrendador, y la reclamación de las rentas debidas hasta la recuperación de la posesión de la vivienda. En dichos procedimientos solo se permite al demandado efectuar alegaciones relativas al pago de las rentas reclamadas.

A partir de la entrada en vigor de la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, se incorporaron destacadas novedades a nivel procesal al desahucio, con objeto de agilizar la tramitación de dicho procedimiento, asimilándolo al procedimiento monitorio (procedimiento judicial de reclamación “expres” de impagados a deudores).

Tras la entrada en vigor de la reforma, una vez presentada la demanda de desahucio, y una vez admitida a trámite por el juzgado competente se efectuará el requerimiento (reclamación) al inquilino (demandado), dándole varias alternativas: desalojar el inmueble alquilado, abonar las rentas debidas o enervar la acción si procede hacerlo (es requisito para enervar que no se haya enervado con anterioridad). Otra de las opciones del deudor es formular escrito de oposición a la demanda, del mismo modo que en el proceso monitorio, dando lugar al procedimiento verbal.

Está legitimado para interponer la demanda de desahucio el poseedor de la finca, el cual suele corresponderse con el propietario, pero no tiene porqué serlo ya que éste puede ser el dueño, el usufructuario o cualquiera que tenga derecho a poseer la finca (art. 250.1.2 LEC).

Una vez interpuesta la demanda frente al deudor (inquilino), cabe la posibilidad de que éste enerve la acción de desahucio, la legislación le brinda la oportunidad de finalizar el procedimiento de desahucio abonando la cantidad reclamada y las rentas debidas hasta ese momento, terminándose así el proceso de desahucio iniciado en su contra, y manteniendo la posesión de la vivienda arrendada.

No cabe la posibilidad de enervar el desahucio cuando el inquilino ya ha enervado la acción en una ocasión anterior, ni tampoco cuando el inquilino hubiere sido requerido de forma fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, al pago de las rentas debidas, como se establece en el art. 22.4 LEC. La enervación de la acción por parte del arrendatario (inquilino) siempre supone la condena en costas del mismo.

En cuanto a la competencia territorial resulta competente para enjuiciar los pleitos sobre arrendamientos urbanos el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentra la finca, conforme se establece en el artículo 52.1.7 LEC. Cabe matizar que no cabe la sumisión expresa o tácita en relación a la competencia territorial, es decir que siempre será competente el juzgado del lugar en el que se encuentre la vivienda arrendada aunque las partes hayan pactado que la controversia será conocida por un juzgado distinto (art. 54 LEC.).

Otra de las novedades procesales a raíz de la entrada en vigor de la ley de agilización procesal la encontramos en el requerimiento judicial al inquilino (deudor). Una vez admitida a trámite la demanda, y previamente a la vista (juicio), el secretario judicial requerirá al deudor para que en el plazo de diez días abandone la finca, pague al demandante, o si procede enerve la acción abonando el total de la deuda actual, o en su caso formule la correspondiente oposición a la demanda de desahucio.

El requerimiento al demandado se hará con la entrega al demandado de la comunicación en su domicilio (demanda y admisión a trámite), advirtiéndole que en caso de no realizar ninguna de las alternativas descritas supone la finalización del procedimiento, su condena al pago de las rentas debidas, su inminente lanzamiento (desalojo de la finca mediante fuerza pública), y la condena de las costas del procedimiento.

El requerimiento (judicial) al deudor se efectuará en el domicilio del demandado, pudiendo designarse como domicilio del demandado aquel que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, el lugar en el que el demandado realice su actividad laboral, encontrándonos con la novedad procesal para que en el caso de que no conste en el contrato de arrendamiento otro domicilio (alternativo) del demandado se tendrá por su domicilio la vivienda alquilada.

El mencionado requerimiento fijará el día y la hora en el que tendrá lugar la vista (juicio) en caso de que el demandado formule oposición, y la fecha de práctica del lanzamiento para el caso en el que no hubiera oposición.

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