Recuperar una vivienda arrendada por causa de necesidad | Vexo Abogados

En ocasiones al poco de arrendar (alquilar) una vivienda el propietario puede necesitarla de forma imprevista para sí o sus familiares directos, de conformidad a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos para que el derecho a suspender la prórroga forzosa del arrendatario fuera efectivo el contrato de alquiler debía establecer dicha previsión, debiendo en caso contrario esperar a la finalización del contrato para recuperar el inmueble.

Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador (propietario) podrá hacer efectivo este derecho sin necesidad de que exista dicha previsión de recuperar el inmueble en el contrato de arrendamiento, siempre que exista una causa concreta de necesidad, la cual no debe confundirse con “comodidad” de disponer de dicha vivienda.

Esta facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador se encuentra prevista en el art. 9.3 LAU, tras la reforma operada por le Ley 4/2013, en virtud del cual:

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto…”

Conforme se expone en el art. 9.3 LAU, no procederá la prórroga forzosa, es decir, en todos los contratos de arrendamiento se fija un periodo de duración, usualmente un año, estando facultado el arrendatario (inquilino) a la prórroga forzosa, es decir a prolongar la duración de dicho contrato de arrendamiento durante un máximo de 3 años conforme se establece en la vigente reforma 4/2013, y de 5 años según se establecía en la legislación anterior.

Los requisitos que facultan al arrendador a resolver el contrato de arriendo por causa de necesidad son.-

  1. Periodo mínimo.- debe haber transcurrido un mínimo de un año desde la celebración del contrato de alquiler.
  2. Obligación de comunicación.- El arrendador debe comunicar dicha circunstancia al arrendatario (inquilino), debiendo constar el envío y la recepción.
  3. Manifestar la causa de necesidad y la persona que ocupará la vivienda, conforme se prevé en el art. 9.3 LAU, deberán ser el propio arrendador o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Cabe destacar que según reiterada doctrina jurisprudencial se entiende por necesidad no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil.

Tras la compleja definición jurisprudencial de lo que se considera necesidad pasamos a señalar algunos ejemplos:

  • En casos de separación o divorcio del arrendador cuando necesita la vivienda para si o su cónyuge (pareja).
  • La boda de una familiar de primer grado que precisa la vivienda para iniciar su vida de forma independiente.
  • El regreso del arrendador a la ciudad en la que radica el inmueble y lo necesita para vivir.
  • La independencia de uno de los hijos del arrendador.

Para que resulte apreciada dicha necesidad se requiere que el arrendador no disponga de otra vivienda con similares condiciones respecto a su ubicación y su habitabilidad.

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